Sociaal huurakkoord als middel voor betaalbaarheid

De WoonLastenWakers organiseren een themadag rondom het ‘Sociaal huurakkoord’, dat de Nederlandse Woonbond en Aedes eind 2018 sloten. De keuze voor dit onderwerp ligt voor de hand. Uit de grote huurdersraadpleging die de WoonLastenWakers eind 2018 hielden, spreken huurders hun grote zorgen uit over de betaalbaarheid van het wonen in de sociale huursector. De ontwikkeling van huurprijzen loopt al jaren uit de pas met de inkomensontwikkeling en compenserende maatregelen voor de laagste inkomens zoals huurtoeslag, WMO-maatregelen en (bijzondere) bijstand. Steeds meer mensen komen daardoor in de betalingsproblemen of komen bij de geringste tegenslag in de betalingsproblemen.

Waar: De Graasj in Roermond
Wanneer: vrijdag 20 september 2019
Hoe laat: 11.00 uur tot 14.00 uur. (Inloop 10.30 uur/ uitloop 15.00 uur)
Voor wie: Iedereen met een interesse voor volkshuisvesting!

Aanmelden: aanmelden@burodings.nl met daarbij de vermelding (thema Sociaal huurakkoord)

Sprekers op deze themabijeenkomst zijn:

Paulus Jansen, directeur Nederlandse Woonbond
Afbeelding%20Paulus

Paulus, mede architect van het akkoord, gaat in op het sociaal huurakkoord en geeft daarbij bijzondere aandacht aan de toepassing van het sociaal huurakkoord in de praktijk. Huurbevriezing, verlaging en verduurzaming zijn daarbij de onderwerpen waar focus op ligt.

Janine Godderij, bestuurder Zo Wonen
Afbeelding%20Janine

Janine gaat in op de dilemma’s waar corporaties mee worstelen als het gaat om betaalbaarheid, kwaliteit van woningen en het gezond houden van de corporatie. Vanuit de verwachtingen van de politiek, de samenleving en de huurders in het bijzonder lijkt de opgave van de corporatie een veelkoppig monster met tegengestelde belangen.

Michel Brauns, Senior beleidsmedewerker Wonen Zuid
Afbeelding%20Michel

Het ontwikkelen van een huurbeleid dat rekening houdt met de belangen van de huurders en van de corporatie is een uitdaging voor Michel. Hij neemt ons mee in het beleid dat Wonen Zuid heeft ontwikkeld om te sturen op slaagkansen voor de lagere inkomens. Het streefhuurbeleid is daarbij een belangrijk sturingsmiddel. Het doel is om de slaagkansen voor de lagere inkomsten groepen op 80% te houden.

Wim Dings (tevens dagvoorzitter) advies en ondersteuning WoonLastenWakers
Afbeelding%20Wim

Wim leidt in, vat samen en bewaakt de tijd zodat iedereen goed aan bod komt. Daarnaast verzorgt Wim vooraf een masterclass huurprijzen en beleid. Dit doen wij om diegene die wat verder af staan van de harde inhoud meer inzicht geven in de oorsprong van huurprijzen en op welke wijze de huurverhoging ieder jaar tot stand komt.


Toelichting en achtergrond

Woningcorporaties zijn over het algemeen bereid om vanuit hun eigen verantwoordelijkheid, als maatschappelijk ondernemer, een bijdrage te leveren aan het beperken of misschien wel voorkomen van dergelijke problemen. In elk geval voor zover het de woonlasten betreft. Dit leidt in de praktijk steeds vaker tot problemen. Het aanbieden van kwalitatieve en voldoende betaalbare woningen wordt steeds laster door politieke keuzes, of juist uit het uitblijven van politieke keuzes. Denk aan de Verhuurdersheffing of de beperkingen van de nieuwe Woningwet.

Woningcorporaties maken beleid om de exploitatie van hun woningen te kunnen blijven betalen in de toekomst. Het huurbeleid is daarin de belangrijkste factor. Alle bijbehorende activiteiten en ambities, zoals het sociale beleid, de bedrijfsvoering, het onderhoud en verduurzaming van de woningen, nieuwbouw en alle andere vastgoedactiviteiten, komen samen in het huurbeleid als het gaat om de betaalbaarheid hiervan.

Het huurbeleid is de ‘kurk’ van de exploitatie van een woningcorporatie en bepaalt feitelijk de (financiële) levensvatbaarheid. Ook is het huurbeleid bij uitstek een instrument om de huren en huurverhogingen zo eerlijk mogelijk te verdelen. Corporaties doen dit primair met generiek (huur)beleid op basis van de kwaliteit de woningen zelf en secundair op basis van doelgroepen en/of inkomenssituaties van huurders. Daarnaast zijn er nog tal van mogelijkheden om individueel beleid voor huurders te voeren.

De vraag is nu welke beleidsruimte corporaties hebben om huurders tegemoet te komen als het gaat om de betaalbaarheid van het wonen? Tegen de achtergrond van het Sociaal Huurakkoord worden vanuit verschillende invalshoeken de verschillende beleidskeuzes verkend.

De WoonlastenWakers is een samenwerking tussen SHMR (Wonen Limburg) | HWZ (Wonen Zuid) | HBV Bres (Woongoed 2 duizend) | SHML (Wonen Limburg) | Roer je Mond (Wst. Domus) | HBV St. Jozef (WST St. Josef) | huurdersbelangen Nederweert | SHB Susteren (Zo Wonen)

Inmiddels hebben zich meer dan 80 bezoekers aangemeld voor deze bijeenkomst. Het belooft een interessante dag te worden. De sprekers zijn goed voorbereid en hebben als gevolg van Prinsjesdag wellicht nog een extra boodschap. De dag is bedoeld om met elkaar het probleem rondom betaalbaarheid te verkennen vanuit het perspectief van het sociaal huurakkoord, het spanningsveld van de corporaties en hun opgave en het sturen op slaagkansen om de betaalbaarheid van het wonen voor de doelgroep met de kleinere beurs te verbeteren.

Na afloop van deze dag zal een pamflet worden opgesteld waarmee een statement wordt gemaakt door de WoonLastenWakers.

Master-class voor uitleg over huurprijzen. Voor de mensen die wat verder van de inhoud afstaan wordt een master class georganiseerd om stil te staan bij de huurprijs van een woning. Hie komt deze tot stand, van puntentelling tot huurverhoging en welke woningen zijn bereikbaar en met welk inkomen?

Met name dit laatste is een moeilijke materie waar zelfs de professionals vaak over elkaar heen buitelen als het gaat om de juiste begrip van de verschillende definities. Zo is er vaak verwarring over de slaagkans van 80% voor woningzoekende die gebruik moeten maken van huurtoeslag. Dit wordt al snel door elkaar gehaald met de percentages gekoppeld aan de inkomensgroepen met betrekking tot het Europees toewijzen (80%/ 10%/ 10%). De laatste foto is om te prikkelen :wink:

Het passend toewijzen vanuit de woningwet bestaat naast de regels van het Europees toewijzen maar is echt iets anders.

50

01

49

Standpunt WoonLastenWakers

De WoonLastenWakers stellen zich op het standpunt dat het sociaal huurakkoord nageleefd moet worden zoals de minister verwacht. Dit betekent dat deze afspraak opgenomen moet worden in de prestatieafspraken voor 2020. De uitwerking is een zaak tussen de corporatie en de huurdersorganisatie. Afwijkende afspraken in het voordeel van de huurder zijn uiteraard mogelijk. De WoonLastenWakers verwachten tevens dat 80% van de woningen wordt toegewezen aan de huurders die gebruik moeten maken van de huurtoeslag. Het beleid zal daarop afgestemd moeten worden. Ook dit is een afspraak die opgenomen moet worden in de prestatieafspraken 2020. Daar waar dit beleid nog niet is uitgevoerd gaan de WoonLastenWakers ervanuit dat de betreffende corporatie dit met de huurdersorganisatie ontwikkelt.

Achtergrond

Vrijdag 21 september 2019 stond in het teken van het sociaal huurakkoord. Althans voor de WoonLastenWakers en de bezoekers van het symposium in de Graasj in Roermond. Drie sprekers hebben hun verhaal neergezet vanuit de vraagstukken die er liggen rondom de betaalbaarheid van het wonen.

De aftrap is gemaakt door Paulus Jansen, directeur van de Nederlandse Woonbond, die het sociaal huurakkoord onderstreepte. Het sociaal huurakkoord is het instrument waarover de brancheorganisaties overeenstemming hebben bereikt om te werken aan betaalbaarheid. Het akkoord zegt onder andere iets over de huursom stijging (inflatievolgend) en iets over duur scheefheid (mensen die met een laag inkomen die een te dure woning huren) en iets over huurverhogingen bij verduurzaming. Jansen roept op dat huurdersorganisaties zich sterk moeten maken voor de toepassing en naleving van het sociaal huurakkoord door de Woningcorporaties.

Janine Godderij, bestuurder van Zo Wonen, is het daarmee eens. Sterker nog zij stelt dat de straffe oproep van Janssen wat haar betreft niet nodig is, immers Zo Wonen zal het huurakkoord onverminderd uitvoeren. Dit neemt niet weg dat zij een ander probleem aan de orde stelt. De opgave voor woningcorporaties en in haar voorbeeld uiteraard Zo Wonen heeft een tekort van 130 miljoen euro om de noodzakelijke plannen van nieuwbouw renovatie en verbetering door te voeren. Het is met name de verhuurdersheffing die dit gat veroorzaakt. Daarnaast is zij van mening dat corporaties meer in de gelegenheid moeten worden gesteld om hun sociale taak uit te kunnen voeren. Samen met zorg professionals en de lokale overheden wil zij meer doen aan het goed begeleiden en het leveren van zorg aan de mensen die dat nodig hebben.

Michel Brauns van Wonen Zuid laat de aanwezigen zien dat het huurbeleid slim kan worden ingezet om de betaalbaarheid voor de laagste inkomens te verbeteren. Dit kan door de streefhuren anders te middelen. Zet het streefhuurbeleid in om meer te differentiëren in de woningvoorraad. Zo heeft Wonen Zuid 700 streefhuren verlaagd om de woningen meer betaalbaar te houden. Daarnaast stuurt Wonen Zuid op slaagkansen voor huurtoeslaggerechtigden. Deze grens is gesteld op 80%. Dit betekent dat 80% van de woningen passend worden toegewezen. Veel corporaties sturen hier niet op. Dit betekent dan ook dat niet bekend is welk percentage beschikbare woningen wordt toegewezen aan de huurders die gebruik moeten maken van huurtoeslag.

Brauns geeft aan dat hij het als een gemiste kans ziet dat in het sociaal huurakkoord niet is gekeken naar de totale woonlaten in plaats van alleen de kale huur. De Woonbond gaat daarin mee maar geeft aan dat dit onder de gegeven tijdsdruk niet haalbaar was.

N.b. Voorafgaand aan de presentatie is voor geinteresseerden een masterclass huurprijzen gehouden. De presentatie daarvan is eveneens toegevoegd.

De presentaties van deze sprekers zijn toegevoegd aan dit standpunt.

20190920 Woonbond presentatie Woonlastenwakers MiddenLimburg.pdf (1,2 MB)

20190921_Bijdrage Zo Wonen WoonLastenWakers.pdf (1,7 MB)

20190921_Presentatie Wonen Zuid bijeenkomst Woonlastenwakers.pdf (923,1 KB)

20190921_Een uitleg over huurprijzen.pdf (1,7 MB)