Mijn huur is te hoog, in ieder geval betalen de buren minder

Openbare gesprekken Betaalbaarheid
#1

Onderstaande vraag werd mij gesteld.

Ik heb een sociale huurwoning, en de verhuurder meerdere malen verzocht om uitleg, onredelijke hoge huurkosten. We wonen in een straat, met allemaal dezelfde huurwoning van dezelfde woningvereniging. Toch zijn de onderlinge huurprijzen zeer verschillend, variërend van 150 tot 200 euro per maand. Huurders welke in ongeveer dezelfde periode zijn gaan huren, betalen ook groot verschil, waarin 2 verdieners minder huur betalen dan een alleenstaande moeder. We vinden het verschil erg groot, zeker op jaar basis. Ondanks meerdere malen contact hierover met de woningvereniging, worden we steeds weg gestuurd met antwoord dat het niet mogelijk is om de huur aan te passen. Hebben we recht, op eerlijke huurprijs, gelijk aan de huur van de directe omgeving?! In een reactie laat de woningvereniging weten, dat in hun oud huurbeleid werden de woningen op het moment dat ze vrijkwamen in een keer opgetrokken naar het gewenste huurprijsniveau (harmonisatie) op basis van prijs/kwaliteit verhouding. Daarom betalen wij ruim 700 euro p/mnd. In het huidige huurbeleid wordt harmonisatie niet toegepast, ze maken alleen gebruik van een gedifferentieerde huurprijsverhoging per 1 juli van het jaar ook op basis van prijs/kwaliteit verhouding. De bestaande huurprijsverschillen worden hierdoor maar geleidelijk gelijk getrokken. Maar dat betekend dat nieuwe huurders 500 tot 550 euro per maand huur betalen voor dezelfde woning. De bestaande huurprijsverschillen zijn dus ontstaan tijdens oud huurbeleid van jaren geleden. Er zijn voor zover ons bekend maar een paar woningen die ruim700 euro per maand betalen, rest van de directe omgeving betaald tussen de 500 en 550 euro. Hebben we recht, om met terugwerkende kracht, in verhouding te veel betaalde huur terug te vorderen? We hebben al meerdere malen bezwaar ingediend tegen huurverhoging, maar deze werd steeds afgewezen.

#2

Het antwoord op deze vraag is niet eenvoudig, en al helemaal niet bevredigend denk ik. Huurprijzen van woningen met precies dezelfde kwaliteit kunnen onderling verschillen. Verschillen kunnen oplopen tot honderden euro’s per maand. Dergelijke verschillen kunnen ontstaan omdat zij op verschillende momenten zijn verhuurd en omdat de huur in de loop der jaren verschillend kan zijn verhoogd. Bijvoorbeeld door de inkomensafhankelijke huurverhoging of omdat huurders op enig moment voor een woningverbetering hebben gekozen.

Over het algemeen betaalt de huurder die het kortste huurt over het algemeen de hoogste prijs. Echter, tegenwoordig hoeft dat niet meer zo te zijn. Door het passend toewijzen zijn corporaties vaak genoodzaakt om de huur te verlagen bij nieuwe verhuur. Dit is een trendbreuk met het verleden. Passend toewijzen betekent dat de huurprijs is gemaximeerd voor bepaalde inkomensgroepen op het moment van toewijzen.

In theorie kun je voor je zelf dan een huurverlaging organiseren door te verhuizen naar dezelfde woning, bijvoorbeeld van nummer 8 naar nummer 10, op basis van de huidige regels. Dit kan zomaar €100,00 per maand schelen. Uiteraard hangt een en ander dan van je inkomen af en de gezinssamenstelling.

De vraag die dan gelijkertijd opkomt waarom corporaties voor die huurders dan niet de huurprijs aanpassen (lees: verlagen). Corporaties doen dat over het algemeen niet omdat zijn afhankelijk zijn van hun huurinkomsten en zij niet goed weten wat dergelijke maatregelen voor hen betekenen. Zij willen bijvoorbeeld wel een tijdelijke huurkorting geven, maar dan wel onder de voorwaarde dat zij de mogelijkheid hebben om de huur te verhogen op het moment dat het inkomen stijgt. Nu kan dat niet, dus doet men het maar niet. De huurder heeft dan het nakijken. Daar zie je dan ook dat belangen schuren.

Inmiddels is er wel een sociaal huurakkoord. Dat is afgesloten tussen de Woonbond (landelijke belangenbehartiger van huurders) en AEDES landelijke belangenbeharating van de corporaties). Daarin is afgesproken dat bij inkomensdaling de huurder de corporatie kan aanspreken op het verlagen of het bevriezen van de huur bij inkomensdaling. Echter zoals in de vorige alinea aangegeven doen de meeste corporaties dit niet omdat het ontbreekt aan regelgeving om de huurprijs terug te brengen naar het oude niveau bij het herstel van inkomen.

Zoals gezegd ingewikkeld. De WoonLastenWakers en het ROH zijn met corporaties in gesprek om invulling te geven aan het sociaal huurakkoord in 2020.

N.b. op de vraag of je recht hebt op huurverlaging is het antwoord nu: nee zoals gezegd verandert dit wellicht als het sociaal huurakkoord wettelijke wordt verankerd.